【2024年最新】京都の心理的瑕疵物件の売却に強い不動産会社5選！売却までの流れやコツを解説！

「京都で心理的瑕疵物件を売却する方法を知りたいけど、どの不動産会社に頼めばいいの？」
「再建築不可の物件も含めて、スムーズに売却するコツはあるの？」
「心理的瑕疵物件でも、高く売るための方法があるのかな？」

心理的瑕疵物件の売却は通常の物件よりも難しいため、どう進めればいいか悩むことが多いですよね。

結論としては、京都で心理的瑕疵物件を売却する場合、専門の不動産会社に依頼することで、スムーズに売却が進む可能性が高いです。

この記事では、心理的瑕疵物件の売却に強い京都の不動産会社5選と、売却の流れやコツについて詳しく解説していきます。

京都の心理的瑕疵物件の売却に強い不動産会社5選！

1．株式会社トライアセット

株式会社トライアセットは、京都と大阪を拠点に日本全国で不動産コンサルティングをしている会社です。
「一期一会」の精神を大切にし、お客様の利益を最優先に考えて課題解決をサポートしています。

範囲は不動産投資・売買、相続対策、賃貸管理・仲介など広範囲にわたり、柔軟な対応が可能なサービスを提供しています。

無料で査定の相談ができます。
有料級という提案書は必見です！ぜひ京都で不動産売却で悩んでいる場合は、ぜひ一度株式会社トライアセットに相談してみてはいかがでしょうか？

項目	内容
企業名	株式会社トライアセット
住所	〒604-8241京都府京都市中京区釜座町22ストークビル三条烏丸207
電話番号	075-741-8970
WEBサイト	https://try-asset.com/
売却対応エリア	京都・大阪府
売却対応不動産種別	不動産投資・売買、相続対策、賃貸管理・仲介

2．株式会社咲楽

株式会社咲楽は、京都市伏見区を中心に、空き家の買取や資産活用、税金に関する不動産コンサルティングを総合的に行っています。

相続登記のサポートから家財道具の撤去手配、売却まで一貫してサポートしてくれるため、伏見区にある空き家の売却を考えている方にとって、信頼できるパートナーとなるでしょう。

空き家問題に限らず、不動産に関する心配事やお悩みがあれば、お気軽にご相談してみてください。

項目	内容
企業名	株式会社咲楽
住所	〒612-8048 京都府京都市伏見区大阪町600
電話番号	075-642-3160
WEBサイト	https://www.sakura-kyoto.com/
売却対応エリア	京都市
売却対応不動産種別	不動産売却

3．株式会社モアナハウジング

株式会社モアナハウジングは、空き家などの不動産買取に注力しており、即日で査定価格を提示する迅速な対応が特徴の不動産業者です。

また、相続関連のご相談にも対応しており、土地や物件に関するさまざまな問題にお悩みの方は、空き家の売却と併せて相談することをお勧めします。不動産のプロと共に最適な解決策を見つけることができます。

物件の状態や希望する買取価格に応じて、買取または仲介による売却方法を選択できるため、最適な方法で売却を考えている方にぴったりです。

項目	内容
企業名	株式会社モアナハウジング
住所	〒616-8167 京都市右京区太秦多藪町43ｰ39
電話番号	075-882-3935
WEBサイト	https://moana-housing.jp/
売却対応エリア	全国
売却対応不動産種別	不動産投資・売買、相続対策、賃貸管理・仲介

4．株式会社イエローハウジング

株式会社イエローハウジングは、京都府宇治市を拠点に地域に根ざしたサービスを展開している不動産会社です。

通常、仲介よりも価格が下がりがちな不動産買取においても、同時に複数社の見積もりを受け付け、高価買取を積極的に目指す姿勢で高い評価を得ています。

買取対応エリアは、宇治市、城陽市、そして伏見区です。また、仲介による売却の相談にも応じており、仲介と買取の両方を検討されている方にとってもおすすめの会社です。

項目	内容
企業名	株式会社イエローハウジング
住所	〒611-0043 京都府宇治市伊勢田町南山51ｰ16
電話番号	0774-41-3151
WEBサイト	http://www.yellow-housing.com/
売却対応エリア	京都
売却対応不動産種別	不動産投資・売買、相続対策、賃貸管理・仲介

5．都ハウジング

都ハウジングは、1974年創業で京都伏見区を中心に49年間の実績を持つ、地域密着型の不動産コンサルティング会社です。
幅広いサービスを提供しており、不動産の売買・賃貸・管理はもちろん、リフォーム、老人ホーム紹介、相続コンサルティングまで、お客様のニーズに合わせたサポートが可能です。

地域に精通しているため、京都伏見区の市場動向や物件情報に詳しく、最適な物件探しや資産運用に関するアドバイスを提供することができます。
顧客満足度向上に努め、丁寧な対応と分かりやすい説明で信頼を得ています。

手厚い対応をモットーに、誠実で親身な対応でお客様一人ひとりのニーズに寄り添います。

項目	内容
企業名	都ハウジング
住所	〒612-0025 京都市伏見区深草キトロ町30番地
電話番号	075-645-3191
WEBサイト	https://www.miyako-h.co.jp/
売却対応エリア	京都市伏見区、京都市南部（宇治市、城陽市、八幡市など）
売却対応不動産種別	不動産売却、買取

京都で心理的瑕疵物件を売却する際の6つの費用

心理的瑕疵物件を売却する際には、必ずかかってくる費用と、場合によって必要になる費用があります。
売却する際に必ずかかってくる費用は、以下の通りです。

費用項目	内容	上限額
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料	売買価格が400万円を超える場合の上限額 売買価格×3％+6万円＋消費税
印紙税	売買契約書に貼付する収入印紙代	売買価格が1,000万円超5,000万円以下の場合 1通につき10,000円

場合によって必要になる費用は以下の通りです。

費用項目	内容	上限額
ローン返済額と諸費用	住宅ローンが残っている場合の費用	ローン返済額のほか、 繰り上げ返済手数料が5,000～1万円程度
抵当権抹消費用	抵当権を抹消する費用	登録免許税：土地と建物で2,000円 司法書士報酬：3万円程度
測量費用	土地の測量費用	標準的な心理的瑕疵物件の場合：50～80万円程度
取り壊し費用	建物を解体する費用	標準的な心理的瑕疵物件の場合：100～150万円程度

1．仲介手数料

不動産売却を検討する際に、必ず耳にするのが「仲介手数料」です。これは、不動産会社に売却を依頼し、無事に売買契約が成立した場合に支払う報酬です。

支払いのタイミングは、売却を依頼した時点ではなく、契約成立後となります。つまり、売却できなければ手数料は発生しません。これは、成功報酬と呼ばれる所以です。

気になる上限額は、売買価格によって法律で定められています。
仲介手数料は、不動産の売買価格に応じて上限額が定められています。

売買価格	仲介手数料の上限（税抜）
200万円以下	5%＋消費税
200万円超え400万円以下	4％＋消費税
400万円以上	3％＋消費税

売買価格が400万円以上の場合、仲介手数料の計算方法は少し複雑になります。

仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) × 1.1

※1.1は消費税10%を考慮したものです。

1,000万で売却した場合の仲介手数料は、以下の式で算出できます。

（1,000万円×3％+6万円）×1.1＝39万6,000円

400万円以下の心理的瑕疵物件などで現地調査に経費がかかる場合は、売主側の仲介手数料の上限が18万円に改正されています。※出典：全日本不動産協会東京都本部・不動産保証協会東京都本部

その他、手数料に関する詳細は、宅地建物取引業法で定められています。

もし手数料を抑えたい場合は、複数の不動産会社で比較検討したり、事前に見積もりを取ることをおすすめします。
不動産会社によって、独自の割引サービスや報酬体系を設けている場合もあります。

2．印紙税

不動産売買契約書には、契約金額に応じて印紙税を納める必要があります。
しかし、2024年4月1日から2026年3月31日までに作成される契約書は、軽減措置を受けることができます。

契約金額	税額
100万円超500万円以下	1,000円
500万円超1,000万円以下	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	10,000円
5,000万円超1億円以下	30,000円

※出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

印紙税の負担は、基本的に売主と買主がそれぞれ1通分ずつ負担するのが一般的です。

3．ローン返済額と諸費用

心理的瑕疵物件を売却し、住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済する必要があります。

このとき、多くの金融機関では「繰り上げ返済手数料」が発生します。これは、ローンを早急に返済することによる事務処理費用です。
手数料は金融機関によって異なりますが、一般的には5,000円～1万円程度です。

つまり、売却代金から手数料を差し引いた金額が、実際に手元に残るお金となります。

4．抵当権抹消費用

住宅ローンの完済後、土地や建物に設定されていた抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消には、以下の費用がかかります。

登録免許税: 不動産1個につき1,000円（建物と土地に設定されている場合は2,000円）
司法書士報酬: 1万円～2万円程度

合計費用は、3万円程度と見積もっておくと良いでしょう。

5．測量費用

土地を売却する際には、必ずしも測量が必要ではありません。
しかし、境界線が不明確な場合や、登記簿と実際の土地の形状が異なる場合などは、測量が必要となります。

測量費用は、土地の面積や隣地所有者の数によって変わりますが、標準的な心理的瑕疵物件なら50～80万円くらいかかるのが通常です。

費用負担は、売主と買主で話し合いによって決まります。
売主が全額負担する場合もあれば、買主と折半する場合もあります。

必ずしも測量が必要というわけではないので、まずは不動産会社に相談しましょう。

6．建物の取り壊し費用

家を壊して更地にして売却する場合、100～150万円程度の費用がかかります。
これは一般的な心理的瑕疵物件住宅の場合の目安であり、規模や立地によって費用は変動する場合があります。

京都の心理的瑕疵物件売却までの基本的な流れ

ここからは、京都で心理的瑕疵物件を売る際の具体的な流れを解説していきます。

心理的瑕疵物件を売却する場合、一般的には不動産会社に仲介を依頼し、買い手を見つけてもらう方法が主流です。
京都の心理的瑕疵物件売却の具体的な流れは以下のようになります。

1．不動産について情報収集する

家を売却するには、まず情報収集が大切です。以下の３点を事前に準備しておきましょう。

心理的瑕疵物件の売却相場を調べるなら、以下のサイトがおすすめです。

情報収集をしっかり行い、複数の不動産会社を比較して、自分に合った会社を選びましょう。
わからないことは積極的に質問し、納得いくまで相談することが大切です。

2．不動産会社を選定し査定を依頼

信頼できるプロの不動産会社から査定を受けることで相場を知ることができ、より有利な条件で売却することができます。

などを比較検討し、信頼できる会社を選びましょう。

3．媒介契約を締結する

不動産会社を選んだら、媒介契約を締結します。
媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

早期の売却を希望する場合は、専属専任媒介契約。
高値の売却を希望する場合は、専任媒介契約。
複数の会社に比較検討したい場合は、一般媒介契約になります。

それぞれの特徴を理解した上で、自分に合った契約を選びましょう。

4．売却活動を開始する

媒介契約を締結したら、いよいよ物件の販売活動がスタートします。

不動産会社のアドバイスを受けながら最適な売却価格を設定し、インターネットの不動産情報サイトやポータルサイトなどに物件情報を掲載することで、多くのお客様に物件をアピールしていきます。

購入希望者から内覧の申し込みがあった場合は、事前に清掃を行い、気持ちよく内覧いただけるよう準備を進めましょう。
住みながら売却する場合は、生活感が出ないように配慮することも大切です。

5．買主と売買契約の締結

購入希望者が見つかったら、不動産会社から重要事項説明という、物件の詳細な説明を行われます。
その後、買主から手付金を預かり、売買契約を締結されます。

6．決済と物件の引き渡し

買主は売主に売買代金を支払い、売主は買主に物件を引き渡します。
同時に、登記申請を行い、不動産登記名義が売主から買主に変更されます。

7．確定申告をする

心理的瑕疵物件を売却して利益が発生した場合は、翌年の3月15日までに確定申告が必要です。
損失が発生した場合は、原則として確定申告は不要ですが、以下のいずれかに該当する場合は、損失を翌年以降に繰り越して所得税を軽減できる可能性があります。

上記に該当する可能性がある場合は、確定申告が必要となります。

京都で心理的瑕疵物件の売却を成功させる5つのコツ

京都で心理的瑕疵物件を高くスムーズに売るためには、5つのコツがあります。
不動産売却を成功させるためにも、ぜひ参考にしてください。

1．不当な対応を避けるため自身で相場を知っておく

京都で心理的瑕疵物件を売却する際、不当な取引を避けるためには、まず自身が相場を知っておくことが重要です。
周辺環境や築年数、土地面積、建物の状態などを考慮した上で、類似物件の売却価格を調査しましょう。

国土交通省の「土地総合情報システム」や不動産会社が提供する査定ツールなどを活用し、複数の方法で相場を把握しておくことが大切です。

2．測量を確認する

土地の境界線が明確かどうか、測量図と現地の状況が一致しているかどうかを確認しましょう。
境界線が不明確な場合は、測量を行い確定しておきましょう。

測量費用は数万円程度かかりますが、後々トラブルを防ぐために必要な投資です。

3．築年数が古い場合は取り壊すか検討する

築年数が30年以上経過している場合は、修繕費用が高額になる可能性があります。
立地条件や建物の状態によっては、取り壊して更地にして売却する方が高値で売却できる場合があります。

専門業者に相談し、最適な売却方法を検討しましょう。

4．内覧対策をしておく

内覧は購入希望者が物件を実際に見て判断する重要な機会です。
不要な家具や荷物は撤去、傷や汚れは修繕など掃除を徹底し、明るく開放感のある空間を演出することで購買意欲が上がります。

購入希望者に物件の魅力をアピールできるような資料を用意しておくと効果的です。

5．最適な不動産会社を見つける

不動産売却を成功させるためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。
担当者の経験や実績、対応力はもちろん、費用やサービス内容も確認しましょう。

不明点は遠慮なく質問し、信頼できるパートナーを見つけてください。

最終的にどの会社に依頼するかを決めるときは、査定額だけでなく、担当者との相性も考慮すると良いです。

まとめ

今回は「京都」の心理的瑕疵物件売却に強い不動産会社を厳選して5社ご紹介しました。

本記事では下記の項目について解説しました。

一から自分で不動産会社を見つけるのには時間がかかります。
不動産会社だけでなく、売却にかかる費用や流れもご紹介しましたので、ご参考になれば幸いです。